MODALITÉS D'ENCHÈRES À LA BARRE DU TRIBUNAL


Toute personne qui désire acheter un bien immobilier à la barre du Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES doit être représenté par un Avocat inscrit au Barreau de VERSAILLES, qui peut être titulaire d'une mention de spécialisation, comme celle de « Droit des garanties, des sûretés et des mesures d'exécution », ou avocat généraliste, afin qu'il la représente lors de l'audience d'adjudication.

Aux termes de l'article R.322-40 du code des procédures civiles d'exécution, l'Avocat ne peut être porteur que d'un seul mandat.

L'article 12.2 du Règlement Intérieur National de la profession d'Avocat, édicté par le Conseil National des Barreaux, et l'article 12.2 du Règlement Intérieur du Barreau de VERSAILLES, définissent les obligations déontologiques qui s'imposent à l'Avocat dans cette matière.

Les ventes judiciaires sont régies par des cahier des conditions de vente établis par le Conseil National des Barreaux et dont vous pouvez consulter les clauses-types sur son site :
- pour les vente sur saisie immobilière
- pour les ventes sur licitation
- pour les ventes d'actifs immobiliers dépendant d'une liquidation judiciaire

Toutefois, ces clauses-types peuvent être modifiées en raison d'une particularité tenant à la nature de l'affaire, le statut des parties ou la situation des biens.
Il est donc essentiel pour tout amateur de consulter préalablement le cahier des conditions de vente relatif à la vente qui l'intéresse, soit au greffe du Juge de l'exécution du Tribunal de grande instance, soit au Cabinet de l'Avocat poursuivant la vente, dont le nom est indiqué sur les publicités.
Des visites des biens en vente peuvent être organisées, sans que cela soit une obligation légale. En cas de visites, les date et heure de celles-ci sont indiquées sur les publicités légales de la vente.


I - LES FORMALITÉS PRÉALABLES A L'ADJUDICATION
Vous devrez justifier auprès de votre avocat de votre identité complète et de votre solvabilité.
Votre Avocat vous fera signer un pouvoir aux termes duquel vous lui donnerez mandat d'enchérir en votre nom et d'effectuer toutes les formalités postérieures à l'adjudication.

A) Renseignements d'état-civil
a- Les personnes physiques
Vous devrez fournir à votre Avocat une pièce d'identité et, le cas échéant, les justificatifs de votre situation matrimoniale.
Vous devez avoir la capacité civile pour acheter et ne pas faire l'objet d'une procédure collective ou d'une mesure de protection des majeurs restreignant cette capacité.

Si vous êtes mariés et séparés de biens, vous devrez préciser si l'achat est envisagé pour vous seul ou bien pour les deux époux pris indivisément ou bien selon quel pourcentage affecté à chacun des époux.
Si vous êtes pacsés, il faut distinguer :
- si la conclusion du pacs est antérieure au 1er janvier 2007, et sans convention, l'adjudication bénéficiera aux deux partenaires (biens indivis sauf disposition contraire expresse). Il faut donc donner à votre Avocat l'identité complète des deux partenaires, qui devront tous deux signer le mandat aux fins d'êtres déclarés adjudicataires. Dans l'hypothèse d'un achat par un seul des partenaires, l'autre partenaire devra en être dûment informé.
- si la conclusion du pacs est postérieure au 1er janvier 2007, et sans convention , vous êtes donc placé sous un régime de séparation des biens et vous devrez préciser si l'achat est envisagé pour vous seul ou bien pour les deux pris indivisément. Dans cette hypothèse, les deux partenaires devront signer tous deux le mandat aux fins d'être déclarés adjudicataires.

b - Les personnes morales
Vous devrez fournir :
- un exemplaire des statuts de la société,
- un extrait KBIS récent du Registre du Commerce,
- un document justifiant des pouvoirs du signataire du pouvoir pour enchérir, selon les indications qui vous seront fournies par votre Avocat.

Que vous soyez une personne physique ou une personne morale, si vous envisagez une acquisition sous le régime des marchands de biens (faisant notamment bénéficier de droits d'enregistrement réduits), vous devez en informer votre Avocat préalablement.


B) - La preuve de votre solvabilité

Avant de porter les enchères, l'avocat doit se faire remettre par son mandant une caution bancaire irrévocable ou un chèque de banque rédigé à l'ordre du séquestre ou du consignataire désigné dans le cahier des conditions de vente (soit le Bâtonnier de l'Ordre des Avocats, pour les ventes à la barre du Tribunal de grande instance de VERSAILLES), représentant 10 % du montant de la mise à prix, avec un minimum de 3.000 euros.
Vous devez également remettre à votre Avocat avant la vente un chèque devant couvrir au moins le montant des frais préalables et une partie des émoluments qui seront dus si vous être déclaré adjudicataire. Le montant de ce chèque vous sera indiqué par votre Avocat.


II. - L'AUDIENCE D'ADJUDICATION
L'audience d'adjudication est tenue par le Juge de l'exécution, assisté de son Greffier.
Il s'assure du respect des dispositions du code des procédures civiles d'exécution quant à la tenue de l'audience et du respect de leurs obligations légales par les Avocats.
Les enchères sont portées oralement par les Avocats porteurs d'un pouvoir et sont pures et simples.
Chaque enchère doit couvrir l'enchère qui la précède.
Les enchères sont arrêtées lorsque 90 secondes se sont écoulées depuis la dernière enchère.
Ce temps est décompté par un chronomètre qui signale au public chaque seconde écoulée.
Le Juge constate sur-le-champ le montant de la dernière enchère, laquelle emporte adjudication.
L'Avocat dernier enchérisseur est tenu de déclarer au Greffier l'identité de son mandant avant l'issue de l'audience.


III. - LES FORMALITÉS POSTÉRIEURES À L'ADJUDICATION ET LE PAIEMENT DU PRIX
Dans l'hypothèse où vous n'êtes pas déclaré adjudicataire car une autre personne à couvert votre dernière enchère, l'Avocat vous restitue les documents que vous lui avez confiés, ainsi que le chèque de banque ou la lettre de cautionnement bancaire que vous lui avez remis.

Si vous êtes déclaré adjudicataire, il y a lieu d'attendre un délai de dix jours pendant lequel tout intéressé peut faire une surenchère du dixième (voir la page « Modalités de surenchère »).

Si une surenchère est formée, votre Avocat conserve les documents que vous lui avez remis jusqu'à l'expiration du délai (15 jours) pendant lequel la surenchère peut être contestée. En l'absence de contestation, vous n'êtes plus considéré comme adjudicataire et vous pouvez demander à votre Avocat de vous restituer la totalité des documents et pièces que vous lui avez remis.

En revanche, si vous vous trouvez dans l'un des trois cas suivants :

- aucune surenchère n'a été déposée dans les dix jours suivants votre acquisition,

- la surenchère a été annulée après contestation,

- l'acquisition que vous avez faite faisait déjà suite à une surenchère,

vous êtes alors considéré immédiatement comme adjudicataire définitif.


A) Vous devrez alors payer les sommes suivantes :
1- Le prix principal de l'adjudication
C'est le montant de l'enchère que votre Avocat a portée en votre nom et qui a été retenue par le Juge.

Le chèque de banque de 10% que vous avez consigné avant la vente s'impute sur ce prix et vous ne devez régler que le solde.

2- Les intérêts
La consignation du prix à laquelle est tenu l'adjudicataire en application de l'article L.322-12 du code des procédures civiles d'exécution doit être opérée dans un délai de deux mois à compter de la date d'adjudication définitive, à peine de réitération des enchères (anciennement «folle enchère»).

Passé ce délai, le prix de vente est augmenté de plein droit des intérêts au taux légal jusqu'à la consignation complète du prix (article R.322-56 du code des procédures civiles d'exécution).

Le taux de l'intérêt légal est majoré de cinq points quatre mois après le prononcé du jugement d'adjudication (article L. 313-3 du code monétaire et Financier).

3- Frais préalables
Dès que l'adjudication est définitive en ce qui vous concerne, et dans le délai d'un mois, vous devez payer le montant des frais préalables à la vente. Il s'agit des frais taxés, annoncés par le Juge de l'exécution à l'audience de vente lors de l'ouverture des enchères.

Ces frais préalables, d'un montant variable, représentent les frais exposés par l'Avocat poursuivant pour parvenir à la vente (notamment frais de publicité, frais d'huissier, frais de recherches hypothécaires, etc.).

Ces frais de poursuite taxés par le Juge de l'exécution avant l'ouverture des enchères et sont payés par l'adjudicataire par priorité en sus du prix.

En cas de mise en œuvre d'un droit de préemption exercé avec succès, les sommes payées vous seront remboursées dans les meilleurs délais.

4- Droits de mutation, impôts et taxes
Vous devez payer les droits de mutations.

Ces droits sont variables notamment selon :

- votre qualité ou non de marchand de biens ;

- la nature de l'immeuble ;

- la date d'achèvement des travaux.

Si l'immeuble vendu est soumis au régime de la TVA, le prix d'adjudication est hors-taxe.

Votre Avocat vous indiquera des droits de mutation dont vous serez redevable.


5- Émoluments

Les émoluments de la vente, qui sont calculés sur la base du tarif des notaires, sont répartis entre les avocats participant à la vente (avocat poursuivant et avocat adjudicataire).

6- Honoraires
En sus des émoluments tarifés, votre Avocat peut vous demander des honoraires. Ces honoraires sont librement négociés. En cas de désaccord, le Bâtonnier est compétent pour trancher le litige.

7- Divers
En sus de toutes les sommes précitées, votre avocat peut vous demander le règlement de diverses sommes et débours exposés, à savoir notamment : droit de plaidoirie, extrait d'acte, réquisition d'état, publicité foncière, notification au syndic de la copropriété (Article 6 du décret n°67-223 du 17 mars 1967), etc.…


B) Les Formalités postérieures

Votre Avocat établira une déclaration d'adjudicataire, qui sera jointe au jugement d'adjudication, et procédera au règlement des frais préalables et émoluments de vente, et devra en justifier auprès du greffe.

Ensuite, le greffe adressera le dossier au service de l'enregistrement, qui fixera le montant des droits d'enregistrement et de timbre dus pour cette adjudication et en informera votre Avocat.

Vous aurez alors un délai d'un mois, à peine de taxation d'office, pour régler ce montant au Trésor Public, par chèque de banque ou par chèque tiré sur le compte CARPA de votre Avocat.

Une fois ces droits réglés, le dossier sera retourné au greffe du Tribunal, qui pourra alors délivrer à votre Avocat la « grosse exécutoire » du jugement d'adjudication, qui, augmenté de la copie du cahier des conditions de vente, formera votre « titre de vente », lequel constituera votre titre de propriété.

Ce titre devra alors être publié au Service de Publicité Foncière par votre Avocat pour être opposable aux tiers.

Postérieurement à cette publication, d'autres procédures complémentaires peuvent être nécessaires en fonction des particularités de la vente.

Votre Avocat vous indiquera le montant de ses honoraires pour ces diligences, qui ne sont pas en tout état de cause pas rémunérées par l'émolument de vente.

Il peut s'agir notamment d'une procédure de radiation des inscriptions hypothécaires figurant sur l'état hypothécaire sur publication de votre bien en cas de saisie immobilière, d'une procédure de purge de ces inscriptions en cas de vente sur licitation, du suivi d'une procédure d'expulsion en cas d'occupation des lieux par une personne sans droit ni titre (étant ici précisé qu'aux termes de l'article L.322-13 du code des procédures civiles d'exécution, le jugement d'adjudication constitue un titre d'expulsion à l'encontre du saisi), ou encore de la gestion locative du bien.

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